11 règles pour construire ou rénover sa maison familiale (on voulait en faire 10 mais on en a trouvé 11 !)

1-    Choisir un architecte et bien le choisir

OK nous allons prêcher pour notre paroisse. C’est une évidence. Mais la présence d’un architecte peut être bénéfique. Si si ! Pour la qualité architecturale du projet pour commencer. Pour le détachement sentimental et affectif aux murs. Le regard distant de l’architecte, vierge de tout vécu dans les lieux, est un atout.

Pour choisir l’architecte 👨🏽‍💻👩🏻‍💻, nul concours. Mais un échange, des rencontres 🤜🏼. Le relationnel est à la base de toute collaboration, qui va durer plusieurs mois, voire années. Le concours d’architecture, que nous réfutons dans l’exercice de notre profession, est d’usage pour les grands projets et marchés publics. Il permet d’obtenir une vision presque aboutie du projet. Mais s’agissant d’un bien familial, cette démarche est à proscrire. Le projet doit être pensé finement et en toute complicité entre l’architecte et son maître d’ouvrage. C’est un projet qui est monté pas à pas, brique après brique, du sur-mesure !

Pour mémoire, la démarche contextuelle de BOMA permet une approche parfaitement adaptée au projet lourd de construction ou restructuration de maison familiale (ou tout autre projet évidemment).

Au-delà de l’architecte, d’autres intervenants sont à prévoir : géomètre, bureaux d’étude : structure, courants forts et faibles, ventilation-plomberie-chauffage, selon l’ampleur du projet et des travaux.

2-    Concerter l’ensemble de son foyer familial en amont

En effet, les échanges avec époux ou épouse, enfants, frères et sœurs, oncles et tantes, parents, doit être abordé avant tout démarrage de projet avec un tiers. Exposer sa vision et les enjeux envisagés est à la base des discussions. Laisser chacun s’exprimer et indiquer les fondamentaux du lieu à conserver ou créer, et ceux à proscrire. En tout état de cause, le projet et le chantier ne peuvent être envisagés comme thérapie familiale !!! Pour vous, votre famille 👨‍👩‍👧‍👦, l’architecte et les entreprises.

3-    Etablir un programme et une tonalité esthétique

C’est la partie la plus plaisante. Celle où l’on se projette. Sans contrainte et avec un imaginaire sans limite… Définir les typologies de chaque pièce, les fonctions attendues. Et parcourir magazines ou sites de décoration, réseaux sociaux (Pinterest, Instagram) pour sélectionner les réalisations qui vous inspirent 🏰.

Si le programme vous semble complexe, il peut être réalisé avec l’architecte. La définition des chambres, salles de bain ou de douches, sanitaires, du salon ou salon-salle à manger, de la cuisine, ouverte ou non, du traitement des espaces extérieurs sont autant de données précieuses pour construire le projet architectural.

4-    Etablir un planning réaliste 🐢🐰

Si un permis de construire peut-être obtenu en 3 mois (pas moins), il reste plus réaliste de miser sur 4,5 mois minimum, 6 à 8 mois en proximité d’un monument historique. Puis intervient le recours des tiers (1 à 2 mois) avant de pouvoir démarrer les travaux.

Mais avant de déposer le dossier, il faut prévoir plusieurs mois d’études et mises au point. Donc pour un projet avec Permis de Construire (PC), prévoyez 1 an d’étude. Avec une Déclaration Préalable (DP), cela peut aller un peu plus vite en instruction. Sachez que pour l’architecte, le dossier est presque le même que pour le PC.  Pendant l’instruction du PC ou de la DP, la fin des études et la consultation des entreprises peuvent être réalisées. Pour le chantier, une simple rénovation prendra 4 à 6 mois. Le délai pour une restructuration lourde ou une construction neuve peut aisément dépasser une année.

5-    Pas de site occupé pour une maison, non, non non 🙅🏼‍♀️!

Ce n’est pas que pour faciliter le travail de l’architecte et surtout celui des entreprises. Mais pour vous préserver VOUS ! Vivre dans un chantier est complexe et usant. Cela ne facilite en rien les relations avec les intervenants, bien au contraire. Les compagnons ne doivent pas se sentir observés et jugés du matin au soir. A l’inverse, les habitants auront du mal à supporter la présence d’ouvriers dans leur univers. Cette promiscuité implique des adaptations qui vont retarder le chantier : avancement zone après zone, protections accrues des zones non touchées ou livrées, etc.  Allez ouste !

Archive du chantier Bigjohn- St Mandé- 2017

6-    Monter un budget réaliste

Alors là attention : on oublie les émissions de décoration qui refont un appartement pour 5000€. On oublie aussi les expériences passées des copains, qui ont fait travailler des ouvriers étrangers au noir (vraiment très déconseillé s’agissant de travaux).

Rénover ou construire, ça coûte de l’argent 💶 💶 💶. Pour la rénovation, en province, nous misons sur 1500€HT/m2, sans agencement, sans remplacement des fenêtres, voire sans nouvelle chaudière… A Paris, difficile de faire en dessous de 2000€HT/m2. Ce qui explique cet écart tient du coût de la vie, y compris la vie professionnelle, beaucoup plus chère en Ile de France qu’en province.  

Pour une construction neuve, on ne peut comparer des budgets de promotion immobilière, qui crée 40 ou 400 logements, et la construction d’une seule maison. Naomie Campbell ne se lève pas de son lit en dessous de 10 000 dollars selon la légende. Et bien BOMA ne saura réaliser un chantier en dessous de 2500€HT/m2.

Ensuite, le projet, le site, les conditions d’accès sont des données importantes à intégrer et analyser. Il existe des solutions d’optimisation. S’occuper du second-œuvre soi-même peut être une hypothèse… Mais un choix pertinent de matériaux « pauvres » peut être également étudié : jonc de mer, enduits, sols PVC recyclés, matériaux industriels à usage domestique… Il faut ainsi accepter un traitement plus frugal au bénéfice de la surface créée.

Au budget s’ajoutent les honoraires de votre architecte préféré, des bureaux d’études, du géomètre, les sondages, les taxes.

A titre d’exemple, les réalisations trouvées dans le magazine A VIVRE, avec synthèse du budget des opération présentées, sont assez réalistes…

Petite anecdote : pour la réalisation de la maison de Louis Carré dans les Yvelines, Alvaar Alto a facturé… 100% d’honoraires ! Le rêve de tout architecte. Et oui : le projet est très réussi.

Conseil pratique : acheter en direct matériaux et matériel fait rarement faire des économies. Donc les fournitures doivent impérativement être achetées par les entreprises, question de cohérence … et d’assurance !

Villa Louis Carré- Bazoches-sur-Guyonne

8-    Être présents aux réunions avec l’administration

Ne laisser pas votre architecte orphelin lors des réunions de travail sur les dossiers administratifs avec les services instructeurs ou autre architecte des bâtiments de France (ABF). Tout d’abord, vous restez le pétitionnaire du dossier ✏️, il semble donc normal de participer aux échanges avec les services municipaux. La lecture du PLU (plan local d’urbanisme) n’est pas aisée. Et c’est souvent sources de diverses interprétations. Dans le but d’obtenir dès la première fois son autorisation, échanger, discuter du projet avec l’architecte voyer ou le service urbanisme de la ville, ou même le maire est intéressant et permettra de mieux comprendre les attentes de la commune. Le contact direct vous permettra de poser toutes les questions subsidiaires.

9-    Éviter les conseils du beau-frère ou du voisin 🤪

Évoqué en règle 6 au sujet du montage du budget, la règle s’étend pour l’ensemble de projet. Si votre cousin a obtenu son permis de construire en 2 mois grâce à un simple coup de fil au maire : beato lui* !

Nous faisons des permis de construire depuis plus de 20 ans, dans de nombreuses communes de tailles et bords différents. Idem pour les chantiers. Nous connaissons notre travail. Les bons conseils de votre entourage risquent de brouiller le carnet de route à suivre pour le bon développement de votre projet.

La copine décoratrice (ou le copain décorateur) est souvent dans le giron du projet à venir. Dans ce cas, le mieux est de l’intégrer au projet dès le début, pour avoir une équipe au complet avec des personnes en qui vous avez confiance.

10-    Suivre régulièrement l’avancée du projet avec son architecte

Bien sûr, chaque étape de la conception sera l’objet de réunions de mise au point, présentation de matériaux, équipements et lectures des plans.

Pendant le chantier, le suivi est hebdomadaire. Si vous ne pouvez pas être présent chaque semaine, nous recommandons d’établir un planning des visites permettant de faire un point sur place. Débriefer à distance avec son architecte après ou avant chaque réunion de chantier peut être également constructif 📝.

11-    Éviter les changements de programme et/ou de finitions 💡

Oui certains architectes changent d’avis en cours de projet ou chantier. Concernant BOMA, nous ne sommes pas vraiment coutumiers de cela. En revanche, bon nombre de nos clients le sont. Nul reproche dans ce constat. Simplement, le maître d’ouvrage doit juste intégrer le fait que le moindre changement peut avoir un effet domino, nécessitant reprises des études (à rémunérer), reprises des devis, augmentation (ou diminution, mais c’est plus rare) du budget, extension du planning d’études et/ou chantier. Le client a tout à fait le droit de changer d’avis : il s’agit de son projet, son argent. Mais il ne doit pas nier l’évidence des conséquences des différents changements.

Revenons à la règle numéro 1 : choisir un architecte (en vrai nous avons envie de vous dire : choisir BOMA !). Une fois la confiance établie, appuyez-vous donc sur lui ou elle, pour vous laisser guider dans le bon déroulé du développement du projet. Ces règles ne sont pas universelles. Et chaque architecte saura dicter les principes fondateurs d’une bonne collaboration.

Bon chantier à toutes et tous !

*Bienheureux soit-il